母親節快到了，你準備好大豐二街惡魔可哥結婚蛋糕刷卡優惠了嗎？要買母親節禮物，一定要看過來喔！最多的母親節禮物精選，大豐二街惡魔可哥結婚蛋糕刷卡優惠買母親節禮物最快最好最便宜，千萬別錯過了！為什麼推動都更會那麼困難？就實務面而言，一百個都更戶，至少會有一千個以上的疑難雜症，更何況都更的條件是變、變、變，而非一成不變！文／莊孟翰(1)強化公權力與公信力(2)建立估價權威性(3)容積獎勵與回饋(4)稅制議題檢討 (5)推動多元都更(彌月蛋糕桃園6)代拆爭議處理機制(7)建立代理實施者制度(8)置入「以房養老」概念─「以房養房」(9)SOP實例演練(10)成立不動產專業法庭政府自一九九八年公布都市更新條例並開始積極推動，惟效果始終未見彰顯，更值得關注的是，大家都僅聚焦於龐大的潛在利益，而忽略都市再生與整體經濟效益，甚且無端迸出一些釘子戶，導致都更效益大打折扣。為什麼推動都更會那麼困難？就實務面而言，一百個都更戶，至少會有一千個以上的疑難雜症，更何況都更的條件是變、變、變，而非一成不變！長久以來我們一直認為既然容積獎勵確定了，好像就大事底定一成不變，其實，包括景氣的變動、房價、造價、估價等，尤其是房價問題，若以2012年和2016年銷售率來看，台北市本來是54％，去年卻掉到只剩21％，即顯示供給增加、房價大跌的後遺症。另外，就估價而言，從開始整合到最後權利變換完成，整個流程平均長達七、八年，其間需要估價幾次？因此，實際上都更的條件並非一成不變。尤其景氣很好時，實施者可以1坪換1坪甚或1.2坪的條件滿足都更戶，不過最後又為什麼會一事無成？因為景氣逆轉房價下跌，實施者變卦，因此，整合過程房價漲跌無疑就是最大的變數。至於主管機關一再強調有高達384萬戶(2016年第四季)的老屋需要重建，然就2016年底全國樓層數以一至三層樓約占47％，約有398萬戶，這些老舊建物均屬透天厝，即便給予較高容積獎勵，都更意願依舊不高，原因在於無力自行負擔工程款，且多分布於鄉鎮地區，唯一只能經由協議合建方式重建；另四至五層樓占23％，約189萬戶，是否真會有384萬戶這麼大量頗有商榷餘地。其實現階段擬訂法令僅適用台北市和新北市，其他縣市未必適用，其因在中南部房價偏低。因此，當前都更各種疑難雜症分別加以彙整，可歸納為以下十大關鍵議題，以供執事者參採。一、強化公權力與公信力眾所皆知，現階段都更最大阻礙在於公權力與公信力如何發揮？當前推動都更最大問題在於「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等四大面向之認知差距而曠日廢時，主管機關究應如何「對症下藥」研擬對策以突破都更瓶頸，實乃當前最受矚目一大課題。二、建立估價權威性就估價角度，當前最大問題在於景氣變化所導致房價漲跌幅過大，以這一波景氣變動，2003年景氣起始與2014年高峰期相較，房價漲幅就高達1.3倍，2015年至今跌幅已普遍超過二成。實價登錄是不是實際交易價也是一大棘手問題。如再加上人性面互信不足的問題，估價權威性常遭質疑也就不足為奇，更何況整合過程長達七、八年，不同估價師不同時間的估價報告書必然不盡一致。其次，造價變動也會影響共同負擔費用，常因互信不足擔心實施者灌水。三、容積獎勵與回饋當前都更整合常出在一坪換一坪又不出錢的問題，就事論事，既是用公共財的容積挹注，又增加公設比面積，尤其現在台北市公設比平均高達34.5％，一般四、五樓公寓多介於8～10％，公設比部分占都更後總銷售面積起碼多賺了四分之一，亦即公共財的容積獎勵，無形中等於強迫都更戶增值賺錢，為何都更戶不能兼顧公共利益而仍堅持不同意都更，亟待研擬對策解套。其次，如為推動都更而一再提高容積獎勵，而中南部因房價偏低仍無法推動，結果便是貧富差距愈來愈大，顯非立法本旨，值得深思。另外，容積獎勵應該還有上限以及回饋的問題，因為回饋不乏現金或建物，回饋建物可當作社會住宅，如係代金則可挹注於社會住宅公共基金，以達到取之於社會用之於社會之政策目的。附帶一提，台灣位處地震帶，加以土壤液化嚴重，建議將制震、隔震等攸關建物結構安全之規劃設計列入容積獎勵項目，以期一次性延長建物使用年限。四、稅制議題檢討2014年稅制結構改變，像持有稅的房屋稅、地價稅等，吵了老半天，其實就是怕未來會有加稅的問題。以這次加稅為例，地價稅增加後，距正常交易價格還有八成，都更戶普遍質疑焦點就是未來會不會一再調高稅基加稅。以台北市為例，就房屋評定現值的標準單價而言，仍只是實際造價的一半，其中仍潛藏未來繼續加稅的不確定性問題。按台北市房屋稅已提高到2.6倍，即使都更後打對折，也只是降為1.3倍；如就士林文林苑案例，為何都更前只要繳二、三千元，都更後卻變成五、六萬元，實際上增加20至30倍，其因在於文林苑老舊建物並不是從一起算，基本上屋齡三十年以上老舊房屋幾乎都已折舊到只剩0.4，因法令規定折舊底限為40％；因此，2.6除以0.4答案就是6.5倍。另外，台北市原採「1+300%」路段調整率，現擬調降為「1+120%」，亦即2.2倍，6.5乘以2.2，等於是原來的14.3倍，然後再打對折，就可能出現文林苑都更後大幅增稅的問題，這個部分就應以實例先行演算，再據以修訂法令，較能符合現況。最近彰化縣政府公布未來三年房屋稅不調漲，擬以輕稅利民來實現居住正義之權宜措施，應可列為亟需推動都更縣市之參考。【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第870期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】
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